截至6月24日收盘，中证REITs全收益指数“七连跌”，点位失守1000点后下探至928.96点。在这一背景下，公募REITs的流动性担忧受到市场热议。
从机构统计的成交量、交易活跃度等数据来看，公募REITs的流动性呈现出“总量尚可、结构恶化、分层加剧”三大特征，中尾部资产的交易深度和抗冲击能力受到大幅削弱。业内人士建议，流动性环境改善要从增量资金入市、投资者多元化、市场配套制度等方面入手，修复行情要看长线增量资金入市配套政策落地的情况。
单体REIT日均成交额中位数下降65%
市场对公募REITs流动性的担忧，源于近期的二级市场表现。
截至6月24日收盘，中证REITs全收益指数走出一波“七连跌”行情，其中在6月22日跌幅超过2%。从更长维度看，这是公募REITs二季度以来承压行情的延续。根据行情数据，中证REITs全收益指数本轮探底始于4月底，后于5月14日跌破1000点，5月中旬指数持续下探。六月初，指数有过短暂反弹，但很快开启更大幅度下探，24日下跌1.35%后点位跌破930点。
指数下跌之下，公募REITs成交量没有明显改善。根据中金公司分析，公募REITs市场日均总成交额从2021年的1.7亿元稳步增长至2025年的5.9亿元，2026年至今维持在5.2亿元（截至5月底，下同）。表面上市场容量在扩大，但这主要由产品数量和总市值规模增加驱动，而非单体资产流动性改善。单体REIT日均成交额中位数从2021年的1363万元下滑至2026年YTD的477万元，降幅65%，说明资金分散化导致单券交易深度明显变薄。
交易活跃度方面，公募REITs流通盘换手率从2021年的1.64%一路下行至2026年的0.42%，降幅超过74%。中金公司认为，这一趋势与流通盘规模的逐步扩大有关，但也反映出该市场从初期的非理性炒作热度消退后，长期配置型资金占比上升，短期交易意愿显著降温。
从内部结构来看，公募REITs的流动性还存在明显分化现象。以Amihud非流动性指标（指标值越大，流动性越差）为例，截至今年5月末REITs市场的中位数从2021年的3.5攀升至2026年的8.9，75%分位数更是从6.5快速抬升至22.2，涨幅超过240%。中金公司表示，这意味着大额交易对价格的冲击成本急剧上升，尾部资产的流动性风险尤为突出。但25%分位数上升幅度相对温和（从1.7升至3.3），表明头部优质资产的流动性仍保持相对稳定，市场内部流动性分层加剧。
增量资金入场意愿不高
中金公司认为，公募REITs当前的流动性环境呈现出“总量尚可、结构恶化、分层加剧”特征，头部资产仍具备一定流动性，但中尾部资产的交易深度和抗冲击能力已大幅削弱。北京一位机构投资者对券商中国记者表示，他所在机构的固收资金从前年起就开始配置公募REITs产品，过往一段时间里也呈现出较好的配置效果。但REITs市场的整体规模偏小，难以满足他们的配置需求。“我们固收的资金量不小，但REITs整体规模不大，我们能买到的量也并不多。加上近期二级市场表现不佳，大家的热情似乎有所下降。”
根据wind统计，截至6月24日在二级市场交易的REITs产品大约有86只，总市值2200亿元出头，流通市值只有1200亿元出头。以6月24日为例，当天只有中金唯品会商业REIT1只产品成交量达到1亿元（1.54亿元），其余85只产品均在九千万元以下，其中有59只产品成交额在千万元以下。
前述机构投资者进一步说道，流动性不佳、整体规模小表象背后，REITs投资者热情不高有更深层原因。“每只REITs产品背后，对应的是具体的资产项目。从二级市场看，这些多是传统旧资产，如自来水、工业园区、高速公路等，新型资产比较少。在有其他可选配置资产情况下，增量资金入场的意愿并不高。”
中金公司对比了77只REITs在上市时和2025年二季度时的前十大持有人数据发现，券商是五类机构投资者中唯一普遍加仓的，平均持仓占比上升6.1ppt，其中62只加仓、15只减仓；产业资本与私募股权，整体呈现出较广泛的减持行为，平均持仓占比下降1.8ppt，77只产品中19只加仓，58只减仓；银行理财与信托持仓总体略有收缩，平均占比分别下降1.7ppt和0.8ppt，部分产品持仓未变，但减仓标的数量多于加仓标的。
多举措扩大有效自由流通盘
针对上述情况，业内从增量资金入市、投资者多元化、市场配套制度等方面给出建议。银河证券研报认为，公募REITs后续修复行情仍要看长线增量资金入市配套政策落地的情况，一是关注险资入市增持商业不动产REITs时点、二是5月中旬申报的REITs指数基金，7月前后或可期待。
根据中金公司预测，首批4只REITs场外指数基金有望带来10亿元左右的增量资金。这一假设将市场流动性限制纳入考虑，按5亿元全市场日均成交额计算，假设4只产品在尽量对市场价格冲击可控的前提下建仓，将成交额占比控制在3%以内，若建仓期为6个月，市场可容纳的指数基金买入上限为18亿元。
华南一家中型公募的不动产投研人士对券商中国记者称，提升公募REITs的流动性，需要从扩大有效自由流通盘、吸引更多元的主体入场丰富底层资产供给，这样才能做大市场规模，吸引更多投资资金进入，进而提升流动性。
该投研人士表示，国资仍是公募REITs发行的主要主体，但民营企业与外资企业已在陆续入场。主体持续多元，会在较大程度上丰富底层资产的供给层次。其中，民企与外企在相关资产领域高度市场化、精细化的治理经验，能够提升REITs行业整体运营管理水平。中金公司数据显示，截至5月底已上市的82只REITs中有64只的原始权益人为国资背景，底层资产多为高速路及产业园。但在部分项目中，已看到了京东、顺丰、润泽、联东等民营企业以及凯德、安博等国际知名资产管理人。
排版：刘珺宇
校对：冉燕青
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